法拍屋代標＆法拍屋法律諮詢＆法拍屋疑難雜症
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【問題一】法拍屋的定義是什麼？

【答：】
台灣房屋智庫執行長邱太煊表示，法拍屋是指債權人依照強制執行法，聲請法院拍賣抵押的不動產。簡單來說，某甲欠了某乙一筆錢遲遲不還，而且也過了當初設定的還款時間，某乙就可以依照強制執行法，要求法院拍賣掉某甲當時抵押的房屋，此時法院所拍賣的房屋就叫做法拍屋。

由於法院拍賣房屋通常會比市價低，所以會吸引不少投資客前往法院競標。而且如果第一次拍賣沒有拍成的話，會照原訂底價打8折，第二次拍賣還是不成的話，則再打八折，也就是原先訂定的底價64折。舉例來說，某甲的房屋市價大概有2000萬元，假設法院第一次拍賣定價1900萬元，沒有人出手，導致流標，第二次拍賣就會以8折為訂價，也就是1520萬元，足足比市價低了480萬元。

【問題二】購買法拍屋的條件與流程？

【答：】
購買法拍屋的流程大致跟購買一般的房屋一樣，邱太煊表示，法拍屋要到法院投標，而法拍資訊則仰賴法院公告。通常法院會在拍賣的十四天前刊出公告，可從報紙、銀行網站、代書事務所或是「代標公司」等管道取得相關法拍資訊，如果要標法拍屋，法院通常都規定投標人要繳納20~30%的保證金，至少要超過底價的20%才可以，如果超過1萬元就要以當地「台銀支票」繳納，如果低於1萬元可以直接放現金袋。

在法拍當天，自己或是透過代標公司到法院現場，將自己想要標下的金額寫入後，連同保證金等一同投入標箱。如果沒有得標，法院會原封不動的歸還；倘若得標了，就必須在七天內繳清拍賣價金的尾款。

【答：】
購買法拍屋的流程大致跟購買一般的房屋一樣，邱太煊表示，法拍屋要到法院投標，而法拍資訊則仰賴法院公告。通常法院會在拍賣的十四天前刊出公告，可從報紙、銀行網站、代書事務所或是「代標公司」等管道取得相關法拍資訊，如果要標法拍屋，法院通常都規定投標人要繳納20~30%的保證金，至少要超過底價的20%才可以，如果超過1萬元就要以當地「台銀支票」繳納，如果低於1萬元可以直接放現金袋。

在法拍當天，自己或是透過代標公司到法院現場，將自己想要標下的金額寫入後，連同保證金等一同投入標箱。如果沒有得標，法院會原封不動的歸還；倘若得標了，就必須在七天內繳清拍賣價金的尾款。

【問題三】如何找法拍屋資訊？法拍屋前景與購買時機為何？

【答：】
邱太煊分析，通常法拍資訊都會公告在報紙和司法院的法拍屋網站上(www.judicial.gov.tw/db/alx.asp )，從網站進去後就可以直接按照拍賣法院、地點、拍賣時間等資訊找到近期拍賣的訊息。其實也有不少代書事務所或是代標公司也會有法拍的資訊。所謂的代標公司，就是代替業主去投標法拍物件，通常會收取服務費3~6%不等，完全按照代標業者的收費規定。

代標業者可以提供購買流程服務，舉例來說，代標業者可以直接代替去現場探勘物件，了解物件的硬體狀況，查明是否有遭人佔用等問題，也可以提供評估過後的價格，投標當天也可以陪同投標，提供價錢的參考數字。有些代標業者甚至可以直接幫忙標下。

法拍屋通常因為低價，而且要尋找資訊需要有一定的管道，加上房屋被法拍了在風水習俗上，總會被認為是比較不吉利，因此一般民眾通常比較不會有意願去標下法拍屋。邱太煊分析，不過在房地產高漲的時候，法拍屋由於價格低廉，而且拍賣過程公開透明，反而成了不少人買到好物件的機會。

尤其是等到第二拍、第三拍，房屋已經被打了8折、64折後，更為便宜，也因此是下手的好機會。另外，房地產景氣差、整體經濟不好的時候，法拍屋也有機會被大量的釋出，如果當時手頭不緊，或是有購屋需求，也可趁機到法拍市場撿便宜。

【問題四】法拍屋點交與不點交差異為何？不是點交範圍的附屬建物要點交，需要按照什麼依據？

【答：】
邱太煊表示，所謂點交就是指法院會將房屋的「使用權」及「所有權」一併交由買受人，也就是說法院會根據「強制執行法第九十九條」之前項規定，必須解除債務人的佔有使用關係，並且執行點交給買受人。

所以只要法院拍賣筆錄上有註明點交，買受人繳完尾款、收到「不動產移轉證書」後，就可申請第一次點交。申請點交七天後，就可以收到法院發出點交通知，限十五天內現住人自行搬遷交屋；可以申請三次點交，如果對方一直不交屋的話，法院就會發出定期強制執行通知，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或由法官下令債務人強制遷出。

舉例來說，王小明標下的法拍屋是有特別註明點交的，王小明也已經順利付完尾款了，就可以向法院申請點交，法院必須將房屋完整的交屋給王小明。假設原屋主還一直賴在裡面不走，王小明申請點交後，七天後法院就會點交，要求原屋主十五天內搬離。法院必須代替王小明將原屋主佔用的問題解決了，將房屋完整的交給王小明才可以；通常有點交的房屋會比較有保障，也比較不會遇到海蟑螂等問題。

至於不點交，就是法院會將房屋的「所有權」交由買受人，但法院並不會主動協助買受人得到「使用權」。假如拍賣筆錄上有註明不點交，買受人向法院買到了房子的產權，交屋的工作就得由買受人自己與佔用人協調，如協調不當，那買受人無法受到法院的保障。

舉例來說，假設王小明標到的法拍屋是不點交的，王小明已經付完尾款，準備要交屋時，發現原屋主還賴在裡面不走，王小明此時就沒有辦法要求法院代替解決佔用的問題，王小明必須自己向原屋主協調，看是用何種方式可以讓原屋主順利離去。

就像是之前在各媒體奪得版面的投資客劉媽媽，在台北地方法院標下了一戶帝寶後，該戶沒有點交，後續也與原屋主糾紛不斷，派人談判沒有結果，才又訴訟上法院，鬧得沸沸揚揚。邱太煊建議，一般市民如果較不熟悉法拍事務，最好不要任意競標不點交的法拍屋，以免之後遇到海蟑螂、原屋主侵占等問題，麻煩纏身。

另外有些法拍屋會有附屬建物，卻沒有列在點交範圍內。所謂的「附屬增建物」，就是沒有辦理保存登記的建築物，都俗稱為「違建物」，比較常見在頂樓增建、屋後增建，或是透天厝旁邊增建。

法院查封時，如果遇到增建物，法院通常會請地政測量機關囑託測量登記，並且也將附屬建物訂立底價；但由於部份增建物與主建物分辨不易，法院常漏了查封，就會造成拍定後，拍定人與債務人產權糾紛。有些漏查封的增建物，雖然不在拍賣範圍內，或是不在點交範圍內，不過因為「主物」及「從物」關係，產權仍然屬於拍定人所有。

尤其根據民法第877條規定，土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。

舉例來說，王小明標下的法拍屋含有頂樓加蓋的附屬建物，可是點交範圍內卻漏列了頂樓加蓋的部份，假設原屋主跑到頂樓加蓋繼續住，王小明此時還是可以按照民法第877條規定，向法院申請點交。

【問題五】購買法拍屋的優點與風險

【答：】
購買法拍屋最大的優點就是價格比市場的其他房屋便宜，而且投標過程公開、透明，想用多少錢標，只要是最高價，就是自己的，完全不會透過仲介或投資客喊價。

不過邱太煊表示，買法拍屋還是會有不少風險。像是短期要準備大量現金：買法拍屋投標時要準備底價20％以上的現金，得標後7天到15天內要將尾款以現金交付法院。因此如果投標一戶1500萬元的房屋，15日內便要有1500萬元的現金週轉。

另外，無法入屋內查看屋況也具有一定的風險。由於法拍屋並不會開放參觀，法院也不會擔任像是仲介的角色，可以帶想投標的人看房屋，因此有意投標者通常無法得知屋內狀況，有些法拍屋的屋況很差，像是牆壁龜裂、漏水，而且法院也不提供瑕疵擔保，可能會拍到一間屋況很糟糕的屋子，還得花一筆錢修理。邱太煊建議，有意參與法拍屋者，最好直接到現場，問問鄰居該屋狀況，甚至可以情商進入鄰居家看看屋內格局，觀察屋況。

比較令人擔憂的，是可能無法順利取得使用權。有些法拍屋不點交，就很難解決占用房屋的狀況了。不少債務人，會用各種名義故意找人來占用，有些人賴著不走可能得花錢消災，給他一點搬家費、車馬費，請他離開；不過也有「海蟑螂」的情形，不管怎麼請神離開都無法，甚至還有人在水管裡面灌水泥，或是故意把牆壁敲壞。如果遇到這類的海蟑螂事件，就很難解決了。

邱太煊分析，遇到有些海蟑螂會特別向得標者強索搬遷費用、或是破壞房屋，讓人之後難以使用，為了避免遇到此類問題，民眾要買不點交的房屋，最好尋找「法拍代標公司」代為購買，因為法拍代標公司會處理後續事宜，會將房屋完整的交給買方。

倘若決定自行處理，則可盡量蒐集多一點海蟑螂相關事證，透過錄音、錄影方式錄下惡行後，向警方、法院報案，告其侵占、破壞資產。不過訴訟還是得花上不少時間，因此如果自己標下法拍屋，最好還是選擇「有點交」的房屋比較好。

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